小さな会社の経営者が不動産投資をする場合に最も大切なこと

 

小さな会社の経営者が、本業の他にもう一つの事業の柱として不動産投資を選ぶのは賢い選択といえるでしょう。

なぜなら、不動産投資は物件運営のほとんどを不動産業者に任せられるため、本業を圧迫しないからです。

ただし、不動産投資で利益を出すためには、守るべき法則があります。それを知らずにやみくもに不動産投資を始めて、失敗する方が多くいることは残念なことです。

それでは、小さな会社の経営者が不動産投資をする場合、最も大切なこととは何だと思いますか？

それは「1棟目で失敗しない」ことです！

なぜ1棟目で失敗してはいけないのか？

不動産投資は、最初の1棟目が非常に大切です。

1棟⽬にキャッシュフローがマイナスとなるような物件を購入してしまうと、毎月の役員報酬や給料から持ち出しとなり、そこからのリカバリーがとても難しいのです。

これまで融資を引いた銀行から、「経営能力に欠けているのでは？」と思われかねません。さらに、売却してもマイナスになるかもしれない物件を所有している場合は、銀行は次も貸そうとは思わないでしょう。

つまり、本業で長年かけて積み重ねてきた銀行の信用が毀損されてしまうリスクがあるのです。

1棟⽬を買って、きちんと賃貸経営をして、信⽤をさらに積み重ねることができれば、銀⾏もどんどん貸してくれるようになります。

不動産業者に言いなりになってはいけない！

昨今、不動産投資に関する事件や問題がニュースを賑わしています。

有名なところでは、投資用不動産を販売したい不動産業者や融資をたくさん出したい⼀部の銀⾏が、融資を引くために通帳や必要書類を偽造して預⾦額や収入を⽔増しするなど、多くのグレーもしくはブラックな⽅法を手引きしています。

FIREへの近道と思う投資家や経営者が、あまり深く考えもせずに一部の不動産業者の⾔うままにそうした手法を⾏って、悲惨な目に遭っているケースが多々あります。

小さな会社の経営者は、これまで信⽤をコツコツと積み上げてきたのです。

そして、信⽤がいかに⼤切なものか、信用を積み重ねることがいかに難しいかを肌身にしみて理解しています。

このかけがえのない信⽤を幾ばくかの利益のために捨てては絶対にいけません！

不動産投資で最も大切なのあなたの信用！

不動産投資で利益を出していくには、きちんとした法則があります。

その法則を守り、きちんと数字を管理しながら着実に行っていけば、大きなリターンを手に入れることができます。

そのために最も⼤切なのは、「あなたの信⽤」なのです。

不動産投資を始める際には、購入前にしっかりと物件やマーケットなどの調査をして、間違いのない方法で始められることをお勧めします。

小さな会社の経営者が不動産投資をする4つの理由とは？

 

「いま仕事がうまくいっているが、この先ずっとこのままいけるのだろうか？」

「借入はどこまで増やせばいいのだろうか？

「安定的な経営を進めるために、なんとか事業の柱をもう一つ増やしたい」

こうした悩みや課題を持ちながら、日々精一杯仕事に向かう経営者は少なくありません。

当社がサポートしている「小さな会社の経営者の中には、これらの問題を解決する手段の一つとして、不動産投資を行うケースが多く見られます。

そこで今回は、小さな会社の経営者が不動産投資をする4つの理由についてお伝えします。

（1）自社収益の安定化

投資の利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2つに分類されます。

インカムゲイン（Income Gain）とは、資産を保有していることで得られる利益のことを指します。一方、キャピタルゲイン（Capital Gain）は、資産の売却によって得られる利益のことを意味します。

株やFX、仮想通貨などは買った価格と売る価格との差額、つまりキャピタルゲインを稼ぐ投資スタイルが基本ですが、不動産投資は、キャピタルゲインだけでなく月々の家賃収入というインカムゲインも得られます。

株式にも配当というインカムゲインはありますが、投資した企業の業績や財務状況によって配当額は変わり、業績が著しく悪化した場合には無配となるため、安定的な収益源とは言えません。

これに対し投資用不動産の家賃収入は、入居者さえしっかり確保できれば安定的に入ってきます。

一般的に営業や販売など事業収入は毎月ゼロからのスタートになりますが、家賃収入の場合は「いきなり全員退出してしまって収入がゼロになる…」といったことは考えにくく、ある程度毎月の収入が読めます。

立地や建物さえ間違えなければ、長期にわたって十分なキャッシュフローを確保することができる累積事業といえるでしょう。

（2）税金対策

不動産賃貸事業を始めると、家賃収入などから必要経費を差し引いて所得を算出することになります。

家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得を、給与所得や事業所得と合算して所得税・住民税が算出されるため、不動産所得が赤字の場合には合計所得が下がり、源泉徴収された税金が還付されることになります。

また、法人名義で物件を取得・運営すれば、減価償却費を計上して法人の課税所得をhラスことができます。不動産は大きな減価償却費が発生することも特徴です。

ただし、節税目的の不動産投資はご法度ですので注意してください。

（3）自社株を含む相続・贈与対策

不動産投資が相続対策となるのは、現金を不動産に変えることによって、財産としての評価額が下がり、結果、相続税を引き下げる資産圧縮効果があるからです。

例えば、現金1億円を相続した場合は額面通り1億円の評価額になってしまいますが、不動産の評価は路線価のほかに第三者に賃貸している点などが考慮され、額面の約5〜6割で評価されます。

つまり、約5000〜6000万円前後の評価額に圧縮できるメリットがあります。

また、取得した投資用不動産を将来的には子どもたちに相続することを視野に入れている場合、資産管理法人を活用した相続対策が可能です。

社長が資産管理法人の株式を100％保有してしまうと、本業の法人と同じように、相続・贈与時に自社株評価の問題が発生してしまいます。

しかし、子どもたちに出資金を贈与し、子どもたちの株主構成で法人を設立する…というスキームを活用すれば、相続税の負担は軽減できるでしょう。

ただし、出資金の額によっては、子どもたちに贈与税の納税義務が発生しますので注意が必要です。

それだけでなく、配偶者や子供たちに役員報酬や給料などを支払うこともできますし、税率も個人より法人の方がメリットは大きいでしょう。

（4）家族の将来的な安定収入源の確保

これは中小企業のオーナー経営者にとっては願ってもないほど大きな魅力だと思います。

小さな会社は社長の力に依存する部分が大きく、家族や従業員、取引先の人たちのために頑張って会社の規模を大きくしても、社長が倒れてしまったら周りの人たちはどうなるでしょうか？

将来的なリスクに備えて、何かがあっても大丈夫なようにしておくも、社長の大事な仕事です。不動産投資による家賃収入は、経営者の家族や生活を支える収入源として非常に有効です。

赤字決算に対する金融機関の考え方とは？金融機関との関係にどれだけ影響するのかを徹底解説！（その2）

 

今回の記事では、黒字化を継続しておきべき3つの理由についてお伝えします。

①「財務内容の連続性」を気にする金融機関が多い

まずひとつ目は、「財務内容の連続性」を気にする金融機関が多いからです。

赤字と黒字を繰り返している決算より、黒字が継続している決算の方が、金融機関の印象はよくなります。

② 不測の事態に備える

「今後、数年間にわたって資金調達の必要がない」と経営者は考えていても、不測の事態が生じて、突如として資金が必要になる可能性は否定できません。

その時に、決算内容が融資の可否や融資額に影響を与えます。どうしても資金が必要なのにもかかわらず、赤字決算を理由に融資を謝絶されるリスクが生じます。

③ 経営者保証を解除しやすくなる

黒字決算にしておくと、日本政策金融公庫や信用保証協会の保証付き融資により借入を行う場合に、経営者保証を解除することが可能となります。

経営者保証を付けないと金利が高くなって資金繰りを圧迫しますので、必ずしも積極的に経営者保証を解除したい経営者だけではないかもしれませんが、「もし可能であるならと解除してほしい」と考える経営者が多いことも事実です。

具体的に経営者保証には、信用保証協会の「事業者選択型経営者保証非提供制度」と日本政策金融公庫の「経営者保証免除特例制度」がありますが、経営者保証を解除するためにはどちらも「直近2期の決算期において、減価償却前経常利益が2期連続して赤字ではないこと」という条件があります。

赤字決算に対する金融機関の考え方とは？金融機関との関係にどれだけ影響するのかを徹底解説！（その1）

 

小さな会社の中には、金融機関の印象を気にして無理やり黒字決算にしている経営者が少なくありません。

一般的には、赤字決算の企業に対して、金融機関の融資審査は厳しくなりますので、黒字を計上しておく方が好ましいと言えます。

しかし、事業を正常に運営するうえで黒字化になることはよいのですが、金融機関との関係において、無理やり黒字化することがどれほど重要なのかは考えてしまうところです。

そこで今回は、赤字決算が金融機関との関係にどのような影響を及ぼすのかについて、解説します。

赤字決算でも問題ない？

「近いうちに設備投資を計画しているので、その資金を融資で調達したい」

「資金繰りが苦しく、このままでは運転資金が回らないので融資を受けたい」

このような場合、決算書を黒字化しておくことは理解できます。

しかし、資金需要がない企業の場合、決算書が赤字でも問題はないのでは…と考える経営者は多いでしょう。

当社でも、「現在、金融機関から借入はあるが、数年間は資金調達の必要がありません。金融機関には年に1回、決算書を提出していますが…」というクライアントが多数いらっしゃいます。

このようなクライアントから、決算と金融機関の関係性についてアドバイスを求められた場合、私は次の通り回答していることが多いです。

「黒字化を継続しておいたほうがよいでしょう」

金融機関との関係性も重要！

赤字決算を回避するために、「減価償却費を計上しない」ことで黒字化させている決算書をよく見ます。

そのような決算書を金融機関に提出して融資を申し込む場合、大切なのは「黒字の決算書」ではなく「金融機関との関係性」です。

事業者と金融機関の関係が良好で信頼関係が構築できていれば、たとえ赤字決算でも担当者は融資できるように動いてくれるでしょう。前述の「減価償却費をあえて計上しないことで黒字化している決算書」にも、目をつぶってくれるケースが多く見られます。

しかし、事業者と金融機関との関係が良好でなければ、減価償却費を計上せず無理やり黒字化した決算書を見て、

「この決算書ですが、減価償却費を計上すると赤字決算になりますね」

と、融資を断る理由にされてしまいます。

融資の前提は「返済可能性があるか、ないか」ですので、決算書が赤字か黒字かは重要なポイントです。しかし、銀行員も人間ですから、良好な関係を築けていて信頼のおける事業者に対しては、強い味方となってくれます。小さな会社においては、それをうまく利用するできるほど有利になるでしょう。

次回の記事では、「決算の黒字化をおすすめする3つの理由」についてお伝えします！

目標を立てる際のコツとは？目標達成のためのポジティブな方法について解説します

皆さんは、経営者として目標や新たな計画を常に立てていることと思います。

しかし中には、自分がやりたいことを目標に設定しても、なかなか達成できないことが重なり、目標に対して苦手意識を持ってしまう人も少なくありません。その原因として、目標の設定方法が不適切なことも考えられます。

そこで今回は、私が実践している「目標を立てる際のコツ」についてお伝えします。

目標設定の際には・・・

そのコツとは、実にシンプルなことです。事業計画や経営計画を策定する際には、まず「プライベート目標」を優先して考える・・・ということです。

プライベートの目標を考えるのはとても楽しく、自分の気持ちが前向きになります。　　　　　　　　　その際は、より具体的に考えることが大切です。

たとえば・・・

・子供の夏休みにあわせた家族旅行

・お互いの誕生日にあわせた夫婦旅行

・友人とのゴルフツアーを年に〇〇回

・海外への長期ひとり旅　

などなど・・・

私の場合、楽しい気持ちでプライベート目標を決めた後、売上や収益、投資などビジネスの目標を立てて、経営計画に落とし込んでいます。

皆さんもぜひ試してみてください。

【東京都】創業補助金（2024秋）の公募情報について解説します！

東京都内で事業を営む経営者、または起業予定の人を支援する「令和6年度第2回創業助成金」の申請が2024年9月25日から始まります。

この補助金（助成金）は毎年、「春」と「秋」の計２回の公募があります。広告費、人件費や家賃なども対象経費となるため、人気の補助金です！2024年は上限額がアップしており、注目です。

そこで今回は、東京都の創業補助金について解説します。

創業補助金の概要

東京都の令和6年度の創業助成事業（第2回）の概要は下記の通りです。

申請期間：2024年9月25日～10月4日までの10日間

補助上限額：400万円（下限100万円）

補助率：3分の2（600万円以上経費を使った場合、2/3で最大400万円が戻ってきます）

事業実施期間：交付決定日（2025年3月1日予定）から6ヶ月～2年までの必要な期間

対象経費：賃借料、広告費、器具備品購入費、産業財産権出願・導入費、 専門家指導費、従業員人件費、委託費

URL： https://startup-station.jp/m2/services/sogyokassei/

創業補助金の申請期間は10日間しかありませんので、申請を希望する事業主は早めの準備を心がけましょう。

クリアすべき2つの申請要件

次の2つの条件をクリアしていない事業者は、そもそも申請ができません。要件を確認し、必要に応じて準備を始めましょう。

●申請要件その1

個人事業の方でも、法人の方でも代表者が「経営経験が5年以内」である必要があります。

https://startup-station.jp/wp-content/uploads/kakunin_chart_r6.pdf

例）

個人事業主として6年経営し、その後、法人化して2年目・・・申請NG

個人事業主として２年経営し、その後、法人化して２年目・・・申請OK

10年間勤めており、これから個人事業主として開業予定・・・申請OK

※法人成りを行う場合には、設立時期によって申請の可否が決まりますのでご注意ください。

●申請要件その2

東京都と東京都中小企業振興公社が実施している創業支援事業のうち、いずれか一つをあらかじめ利用した経験がある事業者が対象となります。下記の①～⑱のいずれかを満たす必要があります。

https://startup-station.jp/m2/services/sogyokassei/youken/

いずれも該当しそうにない場合は⑰がおすすめです。

安定した売上をつくるコツとは？

小さな会社やお店の経営者にとって、最重要課題は「売上を上げる」ことでしょう。

「売上を上げる」と言うのは簡単ですが、思うようにいかずに悩んでいる経営者は少なくありません。

そこで、今回は安定的な売上を作るコツについてお伝えします。

売上には2種類ある

売上には「フロー売上」と「ストック売上」の2種類があります。いことと思います。

フロー売上とは、「何かを販売するたびに金銭を受け取る」というビジネスモデルからの売上です。物販やシステム開発、手数料、サービスの対価など、世の中の多くのビジネスはフロー売上となっています。

一方、ストック売上とは、「継続的な商品やサービスの提供に対して、定期的に定額で金銭を受け取る」というビジネスモデルからの売上です。顧問料、会費、授業料、物販の定期販売などがストック売上です。

それぞれの売上の特徴

フロー売上は、景気動向や競合他社の存在など、自分ではどうにもできない外部要因に左右されやすい特徴があります。

ストック売上は、取引件数や売上を一気に伸ばすことは難しいですが、取引件数が増えると毎月の売上が伸びていくため、手堅い経営につながります。また、先々の売上の予測も立てやすいという特徴があります。

経営基盤と心の安定を…

もうおわかりですね。

小さな会社やお店の経営者は、焦らずに少しずつでもよいので、ストック売上を構築することを目指しましょう。

ストック売上ができてくると、安定した売上を作ることになります。そして、それは経営者の心の安定と経営基盤の安定につながります。

ぜひ、ご自身のビジネスモデルにおいて、ストック売上が作れるよう工夫をしてみてください。