【小さな会社のかかりつけ医＝経営ドクター】小さな会社の賢い経営術: 小さな会社の経営者が不動産投資をする4つの理由とは？

「いま仕事がうまくいっているが、この先ずっとこのままいけるのだろうか？」

「借入はどこまで増やせばいいのだろうか？

「安定的な経営を進めるために、なんとか事業の柱をもう一つ増やしたい」

こうした悩みや課題を持ちながら、日々精一杯仕事に向かう経営者は少なくありません。

当社がサポートしている「小さな会社の経営者の中には、これらの問題を解決する手段の一つとして、不動産投資を行うケースが多く見られます。

そこで今回は、小さな会社の経営者が不動産投資をする4つの理由についてお伝えします。

（1）自社収益の安定化

投資の利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2つに分類されます。

インカムゲイン（Income Gain）とは、資産を保有していることで得られる利益のことを指します。一方、キャピタルゲイン（Capital Gain）は、資産の売却によって得られる利益のことを意味します。

株やFX、仮想通貨などは買った価格と売る価格との差額、つまりキャピタルゲインを稼ぐ投資スタイルが基本ですが、不動産投資は、キャピタルゲインだけでなく月々の家賃収入というインカムゲインも得られます。

株式にも配当というインカムゲインはありますが、投資した企業の業績や財務状況によって配当額は変わり、業績が著しく悪化した場合には無配となるため、安定的な収益源とは言えません。

これに対し投資用不動産の家賃収入は、入居者さえしっかり確保できれば安定的に入ってきます。

一般的に営業や販売など事業収入は毎月ゼロからのスタートになりますが、家賃収入の場合は「いきなり全員退出してしまって収入がゼロになる…」といったことは考えにくく、ある程度毎月の収入が読めます。

立地や建物さえ間違えなければ、長期にわたって十分なキャッシュフローを確保することができる累積事業といえるでしょう。

不動産賃貸事業を始めると、家賃収入などから必要経費を差し引いて所得を算出することになります。

家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得を、給与所得や事業所得と合算して所得税・住民税が算出されるため、不動産所得が赤字の場合には合計所得が下がり、源泉徴収された税金が還付されることになります。

また、法人名義で物件を取得・運営すれば、減価償却費を計上して法人の課税所得をhラスことができます。不動産は大きな減価償却費が発生することも特徴です。

ただし、節税目的の不動産投資はご法度ですので注意してください。

不動産投資が相続対策となるのは、現金を不動産に変えることによって、財産としての評価額が下がり、結果、相続税を引き下げる資産圧縮効果があるからです。

例えば、現金1億円を相続した場合は額面通り1億円の評価額になってしまいますが、不動産の評価は路線価のほかに第三者に賃貸している点などが考慮され、額面の約5〜6割で評価されます。

つまり、約5000〜6000万円前後の評価額に圧縮できるメリットがあります。

また、取得した投資用不動産を将来的には子どもたちに相続することを視野に入れている場合、資産管理法人を活用した相続対策が可能です。

社長が資産管理法人の株式を100％保有してしまうと、本業の法人と同じように、相続・贈与時に自社株評価の問題が発生してしまいます。

しかし、子どもたちに出資金を贈与し、子どもたちの株主構成で法人を設立する…というスキームを活用すれば、相続税の負担は軽減できるでしょう。

ただし、出資金の額によっては、子どもたちに贈与税の納税義務が発生しますので注意が必要です。

それだけでなく、配偶者や子供たちに役員報酬や給料などを支払うこともできますし、税率も個人より法人の方がメリットは大きいでしょう。

これは中小企業のオーナー経営者にとっては願ってもないほど大きな魅力だと思います。

小さな会社は社長の力に依存する部分が大きく、家族や従業員、取引先の人たちのために頑張って会社の規模を大きくしても、社長が倒れてしまったら周りの人たちはどうなるでしょうか？

将来的なリスクに備えて、何かがあっても大丈夫なようにしておくも、社長の大事な仕事です。不動産投資による家賃収入は、経営者の家族や生活を支える収入源として非常に有効です。