小さな会社の経営者が不動産投資をする場合に最も大切なこと

 

小さな会社の経営者が、本業の他にもう一つの事業の柱として不動産投資を選ぶのは賢い選択といえるでしょう。

なぜなら、不動産投資は物件運営のほとんどを不動産業者に任せられるため、本業を圧迫しないからです。

ただし、不動産投資で利益を出すためには、守るべき法則があります。それを知らずにやみくもに不動産投資を始めて、失敗する方が多くいることは残念なことです。

それでは、小さな会社の経営者が不動産投資をする場合、最も大切なこととは何だと思いますか？

それは「1棟目で失敗しない」ことです！

なぜ1棟目で失敗してはいけないのか？

不動産投資は、最初の1棟目が非常に大切です。

1棟⽬にキャッシュフローがマイナスとなるような物件を購入してしまうと、毎月の役員報酬や給料から持ち出しとなり、そこからのリカバリーがとても難しいのです。

これまで融資を引いた銀行から、「経営能力に欠けているのでは？」と思われかねません。さらに、売却してもマイナスになるかもしれない物件を所有している場合は、銀行は次も貸そうとは思わないでしょう。

つまり、本業で長年かけて積み重ねてきた銀行の信用が毀損されてしまうリスクがあるのです。

1棟⽬を買って、きちんと賃貸経営をして、信⽤をさらに積み重ねることができれば、銀⾏もどんどん貸してくれるようになります。

不動産業者に言いなりになってはいけない！

昨今、不動産投資に関する事件や問題がニュースを賑わしています。

有名なところでは、投資用不動産を販売したい不動産業者や融資をたくさん出したい⼀部の銀⾏が、融資を引くために通帳や必要書類を偽造して預⾦額や収入を⽔増しするなど、多くのグレーもしくはブラックな⽅法を手引きしています。

FIREへの近道と思う投資家や経営者が、あまり深く考えもせずに一部の不動産業者の⾔うままにそうした手法を⾏って、悲惨な目に遭っているケースが多々あります。

小さな会社の経営者は、これまで信⽤をコツコツと積み上げてきたのです。

そして、信⽤がいかに⼤切なものか、信用を積み重ねることがいかに難しいかを肌身にしみて理解しています。

このかけがえのない信⽤を幾ばくかの利益のために捨てては絶対にいけません！

不動産投資で最も大切なのあなたの信用！

不動産投資で利益を出していくには、きちんとした法則があります。

その法則を守り、きちんと数字を管理しながら着実に行っていけば、大きなリターンを手に入れることができます。

そのために最も⼤切なのは、「あなたの信⽤」なのです。

不動産投資を始める際には、購入前にしっかりと物件やマーケットなどの調査をして、間違いのない方法で始められることをお勧めします。

小さな会社の経営者が不動産投資をする4つの理由とは？

 

「いま仕事がうまくいっているが、この先ずっとこのままいけるのだろうか？」

「借入はどこまで増やせばいいのだろうか？

「安定的な経営を進めるために、なんとか事業の柱をもう一つ増やしたい」

こうした悩みや課題を持ちながら、日々精一杯仕事に向かう経営者は少なくありません。

当社がサポートしている「小さな会社の経営者の中には、これらの問題を解決する手段の一つとして、不動産投資を行うケースが多く見られます。

そこで今回は、小さな会社の経営者が不動産投資をする4つの理由についてお伝えします。

（1）自社収益の安定化

投資の利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2つに分類されます。

インカムゲイン（Income Gain）とは、資産を保有していることで得られる利益のことを指します。一方、キャピタルゲイン（Capital Gain）は、資産の売却によって得られる利益のことを意味します。

株やFX、仮想通貨などは買った価格と売る価格との差額、つまりキャピタルゲインを稼ぐ投資スタイルが基本ですが、不動産投資は、キャピタルゲインだけでなく月々の家賃収入というインカムゲインも得られます。

株式にも配当というインカムゲインはありますが、投資した企業の業績や財務状況によって配当額は変わり、業績が著しく悪化した場合には無配となるため、安定的な収益源とは言えません。

これに対し投資用不動産の家賃収入は、入居者さえしっかり確保できれば安定的に入ってきます。

一般的に営業や販売など事業収入は毎月ゼロからのスタートになりますが、家賃収入の場合は「いきなり全員退出してしまって収入がゼロになる…」といったことは考えにくく、ある程度毎月の収入が読めます。

立地や建物さえ間違えなければ、長期にわたって十分なキャッシュフローを確保することができる累積事業といえるでしょう。

（2）税金対策

不動産賃貸事業を始めると、家賃収入などから必要経費を差し引いて所得を算出することになります。

家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得を、給与所得や事業所得と合算して所得税・住民税が算出されるため、不動産所得が赤字の場合には合計所得が下がり、源泉徴収された税金が還付されることになります。

また、法人名義で物件を取得・運営すれば、減価償却費を計上して法人の課税所得をhラスことができます。不動産は大きな減価償却費が発生することも特徴です。

ただし、節税目的の不動産投資はご法度ですので注意してください。

（3）自社株を含む相続・贈与対策

不動産投資が相続対策となるのは、現金を不動産に変えることによって、財産としての評価額が下がり、結果、相続税を引き下げる資産圧縮効果があるからです。

例えば、現金1億円を相続した場合は額面通り1億円の評価額になってしまいますが、不動産の評価は路線価のほかに第三者に賃貸している点などが考慮され、額面の約5〜6割で評価されます。

つまり、約5000〜6000万円前後の評価額に圧縮できるメリットがあります。

また、取得した投資用不動産を将来的には子どもたちに相続することを視野に入れている場合、資産管理法人を活用した相続対策が可能です。

社長が資産管理法人の株式を100％保有してしまうと、本業の法人と同じように、相続・贈与時に自社株評価の問題が発生してしまいます。

しかし、子どもたちに出資金を贈与し、子どもたちの株主構成で法人を設立する…というスキームを活用すれば、相続税の負担は軽減できるでしょう。

ただし、出資金の額によっては、子どもたちに贈与税の納税義務が発生しますので注意が必要です。

それだけでなく、配偶者や子供たちに役員報酬や給料などを支払うこともできますし、税率も個人より法人の方がメリットは大きいでしょう。

（4）家族の将来的な安定収入源の確保

これは中小企業のオーナー経営者にとっては願ってもないほど大きな魅力だと思います。

小さな会社は社長の力に依存する部分が大きく、家族や従業員、取引先の人たちのために頑張って会社の規模を大きくしても、社長が倒れてしまったら周りの人たちはどうなるでしょうか？

将来的なリスクに備えて、何かがあっても大丈夫なようにしておくも、社長の大事な仕事です。不動産投資による家賃収入は、経営者の家族や生活を支える収入源として非常に有効です。